Zrozumienie różnic między różnymi rodzajami powierzchni budynku jest niezbędne. Wyjaśniamy, co oznaczają te pojęcia i jak wpływają na budowę, wycenę i użytkowanie nieruchomości.
Co to jest Powierzchnia Brutto?
Powierzchnia brutto stanowi całkowitą przestrzeń wewnątrz budynku. Obejmuje wszystkie kondygnacje. Mierzy się ją po zewnętrznym obrysie ścian. Wlicza się w nią elementy konstrukcyjne. Są to na przykład ściany zewnętrzne i wewnętrzne.
Powierzchnia brutto zawiera także korytarze i klatki schodowe. Wliczamy windy i pomieszczenia techniczne. Filary i załamania ścian również wchodzą w skład tej powierzchni. Powierzchnia brutto dotyczy wszystkich pomieszczeń. Ich przeznaczenie nie ma znaczenia. Jest to brutto-powierzchnia budynku (BGB). Nazywana jest też brutto-powierzchnią użytkową (BPU).
Zastosowanie Powierzchni Brutto
Powierzchnia brutto ma wiele zastosowań. Jest kluczowa w wycenie nieruchomości. Pomaga w planowaniu przestrzennym. Prawo budowlane często odwołuje się do tej miary. Projektowanie wnętrz również jej potrzebuje. Wycena nieruchomości często bazuje na tej wartości. Standardem na rynku biurowym jest kalkulacja czynszu w oparciu o powierzchnię brutto.
Co to jest Powierzchnia Netto?
Powierzchnia netto to wewnętrzna przestrzeń budynku. Ograniczają ją elementy zamykające. Liczy się ją po obwodzie wewnętrznym ścian. Pomiary wykonuje się na poziomie podłogi. Robi się to w stanie wykończonym budynku.
Do powierzchni netto wlicza się elementy rozbieralne. Są to na przykład ścianki działowe. Kanały i rury również się wlicza. Elementy zewnętrzne takie jak balkony wchodzą w jej skład. Loggie i podcienie także. Powierzchnia netto jest zdefiniowana w normie PN-ISO 9836. Jej najnowsza wersja pochodzi z lipca 2022 roku.
Obliczanie Powierzchni Netto
Powierzchnia netto jest obliczana oddzielnie dla każdej kondygnacji. Cała powierzchnia netto budynku to suma tych wartości. Powierzchnia kondygnacji netto to obrys wewnętrzny ścian. Powierzchnia przekrycia obliczana jest przez rzuty pionowe. Pomija się powierzchnię otworów drzwiowych i okiennych. Nie uwzględnia się nisz w elementach zamykających. Listwy przypodłogowe i progi też są pomijane. Powierzchnia netto nie uwzględnia ścian konstrukcyjnych. Strychów nieużytkowych się nie wlicza.
Jak obliczyć powierzchnię netto budynku?
Powierzchnię netto oblicza się mierząc wewnętrzny obrys ścian na każdej kondygnacji. Sumuje się powierzchnie wszystkich kondygnacji. Uwzględnia się elementy do demontażu. Pomija się ściany konstrukcyjne i otwory.
Co to jest Powierzchnia Użytkowa?
Powierzchnia użytkowa to metraż wszystkich pomieszczeń. Służą one zaspokajaniu potrzeb związanych z przeznaczeniem budynku. Wlicza się ją w stanie wykończonym. Pomiar obejmuje warstwę tynku.
Powierzchnia użytkowa mierzona jest po wewnętrznej długości ścian. Obejmuje pokoje i łazienki. Kuchnie i korytarze również. Pralnie zalicza się do tej powierzchni. Nie wlicza się do niej garaży. Pomieszczenia techniczne są wyłączone. Kotłownia i strych nieużytkowy też.
Wpływ wysokości pomieszczeń na Powierzchnię Użytkową
Wysokość pomieszczeń wpływa na obliczenie powierzchni użytkowej. Pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%. Pomieszczenia o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%. Powierzchnia pomieszczeń poniżej 1,40 m nie wlicza się. Dotyczy to również skosów dachu. Wysokości pomieszczeń wpływają na powierzchnię użytkową poddasza.
Normy dotyczące Powierzchni Użytkowej
Obliczanie powierzchni użytkowej regulują normy. Norma PN-ISO 9836:2015 określa te zasady. Norma PN-ISO 9836:1997 była używana wcześniej. Nowsza norma z 2015 roku zastąpiła normę z 1997. Norma PN-ISO 9836, lipiec 2022, jest najnowsza.
„Stosowanie Polskich Norm (PN) jest dobrowolne” – arch. Wojciech Dobrzański
Norma PN-ISO 9836:2015-12 nie została jak dotąd umocowana prawnie. Nie ma jej w obowiązujących uregulowaniach legislacyjnych.
Czym różni się Powierzchnia Brutto od Netto i Użytkowej?
Główne różnice leżą w elementach wliczanych do pomiaru. Powierzchnia brutto obejmuje całą przestrzeń. Wlicza się w nią konstrukcję i ściany zewnętrzne. Powierzchnia netto to przestrzeń wewnętrzna. Pomija ściany konstrukcyjne. Wlicza elementy do demontażu. Powierzchnia użytkowa to przestrzeń przeznaczona do użytku. Nie obejmuje pomieszczeń technicznych. Ma specjalne zasady dla wysokości pomieszczeń.
Kluczowe różnice
| Rodzaj powierzchni | Co obejmuje | Co wyklucza |
|---|---|---|
| Powierzchnia Brutto | Cały budynek, ściany zewnętrzne, korytarze, klatki, windy, pomieszczenia techniczne | Brak znaczących wykluczeń przestrzeni wewnętrznej |
| Powierzchnia Netto | Wnętrze budynku, ściany wewnętrzne (działowe), kanały, rury, balkony, loggie, podcienie | Ściany konstrukcyjne, otwory drzwiowe/okienne, nisze, strychy nieużytkowe, listwy, progi |
| Powierzchnia Użytkowa | Pomieszczenia przeznaczone do bezpośredniego użytku (pokoje, kuchnia, łazienka, korytarz, pralnia) | Garaże, kotłownie, pomieszczenia techniczne, strychy nieużytkowe, powierzchnie poniżej 1,4m wysokości |
Zastosowanie w praktyce
Powierzchnia netto jest zwykle większa od powierzchni użytkowej. Może być też równa w niektórych przypadkach. Powierzchnia netto to powierzchnia całego domu bez konstrukcji. Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni użytkowych poszczególnych pomieszczeń. Rozróżnienie między powierzchnią netto a brutto jest kluczowe. Pomaga w podejmowaniu świadomych decyzji. Dotyczy to wynajmu i zakupu nieruchomości. Wskaźniki takie jak add on factor pomagają. Pokazuje on udział powierzchni wspólnych. Powierzchnia wspólna obejmuje lobby i pomieszczenia ochrony. Systemy BMS i pomieszczenia socjalne też.
Standardem na rynku biurowym jest kalkulowanie opłat w oparciu o powierzchnię brutto. Powierzchnia użytkowa (dywanowa) to powierzchnia netto pomniejszona o obszary pod ścianami działowymi. Jest to powierzchnia pokryta materiałem podłogowym.
Czym różni się powierzchnia brutto od powierzchni netto?
Powierzchnia brutto obejmuje całą przestrzeń budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi i konstrukcją. Powierzchnia netto to przestrzeń wewnętrzna, która nie wlicza ścian konstrukcyjnych, ale może wliczać ściany działowe i elementy zewnętrzne jak balkony.
Powierzchnia Całkowita a Powierzchnia Zabudowy
Powierzchnia całkowita to łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji. Liczy się ją po obrysie zewnętrznym ścian. Do powierzchni całkowitej wlicza się piwnice. Schody zewnętrzne również. Nadbudówki, balkony i garaże też. Tarasy wchodzą w jej skład. Powierzchnia całkowita jest liczona jako największa wartość spośród kondygnacji. Uwzględnia obrysy zewnętrzne. Powierzchnia całkowita to powierzchnia netto oraz powierzchnia konstrukcji. Nie wlicza się wnęk i wypustów. Chodzi o te, które nie zmieniają powierzchni netto.
Powierzchnia zabudowy to przestrzeń zajmowana przez budynek. Liczy się ją po zewnętrznym obrysie. Pomiar dotyczy poziomu terenu. Powierzchnia zabudowy obejmuje garaże. Ogrody zimowe i inne dobudówki też. Norma PN 70/B 02365 dotyczy powierzchni zabudowy.
Normy i Przepisy prawne dotyczące pomiarów
Pomiary powierzchni w nieruchomościach regulują normy. Polska Norma PN-ISO 9836 jest najważniejsza. Wersja PN-ISO 9836:2015 zastąpiła normę z 1997 roku. Norma PN-ISO 9836:2022 jest najnowsza. Norma PN 70/B 02365 dotyczy powierzchni zabudowy. Norma BOMA jest popularna przy obliczaniu powierzchni biurowych.
Przepisy prawne również odnoszą się do powierzchni. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. jest istotne. Rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. również. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu jest ważna. Ustawa o ochronie praw lokatorów także. Ustawy o normalizacji określają stosowanie norm.
„Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa. Nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć.” – Opinia Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP
Opinie i propozycje Izby Architektów należy traktować jako materiał pomocniczy.
Praktyczne aspekty obliczania powierzchni
Dokładne obliczenie powierzchni jest istotne. Warto obliczyć konkretną powierzchnię użytkową budynku. Pomaga to w planowaniu budowy domu. Ma wpływ na koszty budowy. Wpływa na wartość nieruchomości. Jest ważna przy wynajmie powierzchni biurowej.
Jak obliczyć dokładną powierzchnię budynku?
Poprawne obliczenie różnych powierzchni domu wymaga znajomości norm. Podstawą do obliczeń jest norma PN-ISO 9836:1997. Nowsze normy również są stosowane. Pomiary wykonuje się w stanie wykończonym. Należy uwzględniać elementy wliczane i wykluczane. Wysokości pomieszczeń mają znaczenie przy powierzchni użytkowej.
- Obliczanie powierzchni brutto zależy od lokalnych standardów pomiaru.
- Rozróżnienie między powierzchnią netto a brutto jest kluczowe.
- Użycie wskaźników takich jak add on factor pomaga.
- Znajomość normy PN ISO 9836 jest ważna.
Jakie są najważniejsze zastosowania powierzchni brutto?
Najważniejsze zastosowania powierzchni brutto to wycena nieruchomości, planowanie przestrzenne, regulacje prawa budowlanego oraz kalkulacje kosztów w wynajmie powierzchni komercyjnych, zwłaszcza biurowych.
W przypadku wynajmu biur, minimalna powierzchnia na pracownika to 2 m² podłogi. Rozporządzenie określa też 13 m³ wolnej objętości. Często przyjmuje się 6-10 m² na pracownika. Zależy to od organizacji pracy.
Czym różni się powierzchnia brutto od powierzchni netto?
Powierzchnia brutto to całkowita powierzchnia budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi i konstrukcją. Powierzchnia netto to powierzchnia wewnętrzna, która nie obejmuje ścian konstrukcyjnych, ale wlicza ściany działowe i niektóre elementy zewnętrzne jak balkony.
Wzrost znaczenia precyzyjnych pomiarów powierzchni jest widoczny. Zwiększają się wymagania prawne. Automatyzacja pomiarów postępuje. Technologie pomiarowe stają się coraz bardziej zaawansowane. Rozwój standardów pomiarowych jest trendem rynkowym.
